日前，山东省内掀起了新一轮楼市调控浪潮，包括青岛在内，烟台、滨州、德州、济宁纷纷抛出楼市调控新政，呈全面收紧的态势。
近一年，青岛迎来楼市的全面爆发时期，此前的库存经此消化大半，目前整体房价虽仍在上涨，但平稳的迹象趋于明显，全省范围内新一轮调控新政的出台，也表明政府对楼市平稳走向的期许。下面笔者通过山东5市新一轮的调控新政，来解析未来山东、青岛的楼市走向。
青岛新政 “史上最严”住房公积金政策出台
青岛市住房公积金管理中心发布了《关于进一步明确住房公积金贷款使用个人信用信息有关事项的通知》。号称青岛史上最严的住房公积金贷款政策于日前出台。通知显示：
自今年8月15日起至2020年8月14日，青岛市公积金贷款会参照人民银行征信系统个人信用报告使用，将借款申请人及配偶的个人信用情况纳入贷前审查。
住房公积金贷款额度，由申请人及配偶公积金缴存额、缴存比例、账户余额、购房金额、贷款年限及还款能力等因素决定，实际额度以管理处最终核定额度为准。
借款申请人及配偶均符合申请公积金贷款缴存条件首次贷款购买新建住房的，贷款额度最高为60万元；首次贷款购买二手房的，贷款额度最高为35万元。
贷款期限最长为30年，二手房房龄加贷款期限不得超过30年。
贷款利率按照中国银行公布的法定利率执行，如遇法定利率调整，按中国人民银行规定调整。
目前青岛大多数银行贷款额度收紧，申请房贷业务放款需要排队，首套房贷最快可一周放款，慢则半年。在此情况下，大多银行首套房贷上调为基准利率，部分银行在基准利率基础上上浮5%—20%。
在青岛几大银行中：平安银行暂停房贷业务；工商银行、中信银行、招商银行在基准利率基础上上调1.05—1.2倍，且无合作不审批；建设银行、农业银行、青岛银行、浦发银行基准利率不变，但需排队且据额度情况放款；邮储银行、交通银行、华夏银行放款时间在1—4个月之间，邮储银行基准利率上调1.05倍；交通和华夏银行基准利率不变；中国银行基准利率不变，放款时间根据同开发商的合作关系确定。
值得一提的是，与各个楼盘合作的银行一般是固定的，申请人只能在合作银行之中选择。同时，银行跟楼盘的合约也影响贷款利率。
据七月公开数据显示，青岛楼市逐渐向“淡季模式”过渡，成交量增长放缓。开发商推盘节奏放缓，当月新房成交共计13951套。其中，新建住宅共成交了11360套，环比6月下降4.2%，环比下降3.5%。总体来说，青岛的7月楼市表现稳定。
自今年3月针对主城区的调控出台以来，主城区受政策和土地限制，购买趋于饱和。市区供地格局逐渐北移，黄岛、即墨、胶州为首的外围区市成为楼市热门区域。
此次新政的出台，将进一步增强楼市的稳定性，也表明政府对楼市持续平稳走向的期许。
山东其他4市密集出台新政
日前，山东多地已上调了公积金贷款的首付比例，滨州于7月11日调整了首付比例后，8月德州、济宁、烟台三市也相继做出调整。
烟台市新规显示，借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%，购买第二套房的住房公积金贷款首付比例不得低于40%。
烟台市
上半年，烟台市区住宅成交量快速上涨，截止到6月底，新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分别增加48.9%和33.9%。市区新建商品住宅网签成交套数为30256套，已达到上年全年成交量的62.7%，月均成交套数比去年同期高出48.9%。调控，迫在眉睫。
调整后，烟台的公积金贷款首套房的利率依旧是3.25%，二套房的利率为3.575%（基准利率的1.1倍）。
德州方面，上半年商品房销售面积286.45万平方米，增长31.3%，其中住宅销售面积250.17万平方米，增长27.9%。全市商品房销售额128.42亿元，增长44.0%。到6月底，德州住房公积金个贷率已高达80.12%，资金使用率87.63%，目前仍继续保持上扬态势，全市房地产去化周期7.5个月，已低于15个月的警戒线。
德州市
为抑制投资投机性购房和房价过快增长，德州市调整了住房公积金使用政策，规定购买首套住房申请贷款时，首付比例上调至30%。购买第二套住房，首付比例不得低于40%。
目前，德州多家银行房贷基准利率均上浮，房贷款利率折扣优惠基本取消。
济宁的新政与德州类似，首次使用住房公积金贷款和第二次使用住房公积金贷款政策一致。此外，不得向已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款，抑制投资投机性购房，保障刚需购房者的贷款资金需求。
济宁市
济宁上半年的楼市也异常红火，上半年，济宁市在统房地产项目433个，较去年同期增加77个。其中6月当月新增房地产开发项目25个，较上年同期增加22个，较上月增加17个。上半年，济宁的住房公积金贷款增加明显。
滨州市
再看滨州市，住房公积金重点在于支持自住性购房，集中向首套房倾斜，调整时间要比其他4市早，于2017年7月11日起调整首付比例。第一次公积金贷款首付款比例不得低于30%，第二次公积金贷款首付款比例不得低于40%。
青岛楼市：住房公积金新政影响几何？
日前，山东多个城市出台的公积金“新政”，意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。
当前有能力购房的人群因“限购”不能买房，因此公积金“新政”出台是必要的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。
青岛市
房价方面，公积金“新政”的出台，虽然将会满足一定的首套房购房需求，但对楼市的整体成交量影响有限，因此不会大幅推高房价。此外，住房公积金政策可以刺激开发商进一步增加普通商品房的供给量，甚至为房价继续下行创造条件。
再看进入8月的青岛楼市，所释放的信号也验证了上述分析。据统计，本月青岛将有55家新盘入市，环比7月增长25%。其中有22个项目属于纯新盘上市，33个新盘是新品加推。
从分布情况来看，黄岛和城阳将有大批新盘排队上市，成交量方面，新政会起到一定的影响，目前，岛城银行信贷门槛较高、额度少，放款时间长，这样会提高民众买房所付出的成本，预计会让不少人进入观望期。
转载请注明：大社保网